“听说最近利息又降了，好像都到1%了”

“是的，听说市场又回暖了，我看新闻说房价都开始回升了”

“可是为什么年薪10万，却还是贷不到我想要的款呢？”

……

最近VIP Mortgage接到非常多的新老客户电话和微信询问，总结一下，大家的迷惑主要集中在：

6月份大小银行都跟着央行降了利息；

主要城市特别是悉尼墨尔本的房屋清盘率节节上升；

朋友圈里到处可见的软文都说是房产市场复苏，银行政策放松。

可是，为什么申请贷款的客户仍感受不到这个利好，仍旧觉得银行的审核结果和自己的预期有巨大的误差呢？

降息，并不能影响你“能借多少钱”

我们在申请贷款的时候，主要关心两个问题，一是利息好不好；第二便是我能借多少钱？

央行和各大银行降息让我们明显感受到贷款利率的下降；但是“能借多少钱”，却和降息没有多少太大的关系。

银行在贷款审批过程中有几个非常重要的指标，不同的银行根据自身情况设置的这些指标松紧度各不同，但是如果这几个指标没有大的改进，单单靠央行降息，还远不足以改变房贷市场现状，也是就是大家“借更多的钱的问题”。

审核利率 Assessment rate 和 实际利率 Actual rate

“你们能做到的最低利息是多少？”

“2.99%”

“太好了，我年薪10万，我觉得我申请100万自住房贷款，应该没问题。一年还贷就算本息同还也才5万。”

“对不起，根据银行评估，您贷不到100万的额度。因为银行审批您的贷款申请是用的是审核利率Assessment rate而不是最低的这个实际利率Actual rate”

Assessment rate 影响你的实际借款能力

在解释这个概念之前，先简单说明另外两个相关利息的含义：

  1. Standard variable rate, 标准浮动利息。银行根据自己的融资成本给出的浮动利息，以ANZ银行为例，本月宣布跟进央行降息0.25%后，标准浮动利息在4.93%-6.17%不等（根据自住/投资，本息同还/只还利息等不同情况而有所差异）；
  2. Discounted variable rate, 折扣浮动利息。这个和客人具体的贷款金额直接挂钩，额度越高折扣越多。还以ANZ银行为例，最近我们帮一位客人做到了3.49%的折扣浮息，降息后将是3.24%，在主流银行这个利息已经是相当有竞争力的了。

贷款审批通过后，客人当然能拿到称心满意的折扣浮动利息，郁闷的是，在审批时，银行的审核员却不是用折扣后的利息计算申请人的贷款偿还能力，甚至不是用更高的标准浮动利息，而是最高的Assessment rate。

这个利率的由来是因为银行担心申请人在将来银行升息后，因为自己的收入和存款预算太紧而导致现金流断裂，而出现无法偿还每月最低还款的情况，所以在标准浮动利息的基础上，要再加2-3%的利息后，计算申请人的借贷能力。

10万年薪根据Assessment rate能借多少钱？

现在主流银行的Assessment rate基本上在7.25%上下，这是什么概念？以上文我们收到的这个客户询问为例，单以他10万的年薪而言，如果他还是单身，不介意隔三差五吃泡面，同时尽量宅在家里不乱花钱，那么偿还100万的自住房贷款的还款应该还是没什么问题的。然而，经过银行保守的Assessment rate计算，他的借款顿时降到60万不到吧。

  澳洲金融审慎局APRA仍然要求维持现有审核利率 2-3%的上浮利息是否太过？

上调了那么高难道银行不想做生意了？

其实归根结底还要回到澳洲金融审慎局APRA, 该机构的大佬们发话了：咱们用大数据说话，上浮利息定多少看你们的贷款客户违约率，于是就出现了2015年起，Assessment rate节节升高的一幕，直到现在还维持在7.25%的高位。在正常利息上涨的通道上，这种考量也无可厚非。

但是，明明最近的利率都在下调……要是还维持着这么高的Assessment rate是否还合适呢？

这不，最近有些银行按耐不住，上午更新准备下调这个利率，可是下午就被APRA打脸，收回原计划。不过APRA是否会一直守着现状不变呢？未必，该机构在主导了这轮房产信贷灭火行动到现在也累积了不少怨念，虽然是为了澳洲房产经济好，但是重压之下里里外外都得罪人，眼看现在市场趋于稳定，何不趁着一个恰好的时机就借坡下驴？在笔者看来这个拐点就在下次央行降息了，如果下半年再降一次息，上文提到的折扣利息都降到2开头了，APRA你还好意思阻着各大商行们望眼欲穿的放贷心情继续坚持7点几的Assessment rate去审核申请人的借贷能力？让我们拭目以待吧。

话说还有其他指标影响借贷能力吗？当然，不过咱们就留在下次探讨吧。